Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа

    После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

    Для этого необходимо подготовить следующие документы:

    • выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
    • договор об аренде офиса;
    • письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
    • приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
    • акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
    • подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
    • заключение независимого специалиста;
    • копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
    • письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Источник: https://www.LockoBank.ru/articles/dengi/kak-zastavit-arendodatelya-vernut-obespechitelnyy-platezh/

Что делать, если

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды
1

Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая вносится одной из сторон договорного обязательства в пользу другой в качестве обеспечения его исполнения. Речь может идти не только о деньгах, но и об акциях, облигациях или иных ценных бумагах. Данный институт регулируется §8 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и введен в действие с 01.06.2015.

Обеспечительный платеж для арендодателя — это своего рода гарантия того, что при нарушении арендатором договора либо при нанесении им ущерба помещению убытки будут возмещены за счет этих денег.

Если в течение всего срока аренды ничего такого не случилось, арендодатель возвращает обеспечительный платеж. По общему правилу проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ (то есть проценты за период пользования денежными средствами), на сумму обеспечительного платежа не начисляются, хотя у сторон есть возможность предусмотреть в договоре иное.

2

Рассмотрим применение обеспечительного платежа. По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет  арендодателю обеспечительный платеж.

В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением.

Если же арендатор выполнял все свои обязательства по договору аренды, то после прекращения действия договора арендодатель должен вернуть ему весь обеспечительный платеж.

3

На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.

Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

  • определить обеспечиваемое обязательство;
  • указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);
  • согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
  • установить срок возврата обеспечительного платежа. И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.

4

Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж.

Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа.

Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором). Для зачета достаточно волеизъявления одной из сторон, поэтому согласия арендодателя на зачет не потребуется.

Если произвести зачет не представляется возможным, тогда все-таки придется обратиться за судебной защитой с соответствующим исковым требованием.

Источник: https://marketmedia.ru/media-content/chto-delat-esli-obespechitelnyy-platezh/

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды — это своего рода страховая сумма, которую арендующий помещение вносит для компенсации возникающих вследствие ненадлежащего исполнения им договорных обязательств возможных потерь арендодателя.

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

  • с порчей имущества;
  • с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Как используют

Полученные средства используются:

  • на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
  • обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
  • при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

Как его вернуть

В бизнесе возможны разные ситуации. Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены.

В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением.

Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так:

Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств. Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки.

Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели. В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:

  1. Износ имущества (после сдачи в аренду помещение требует ремонта). Например, появились трещины в стенах, сильно изношено покрытие пола, появились протечки на потолке и др. В таких случаях арендодатель не возвращает взнос, объясняя это тем, что средства планируется израсходовать на ремонт помещения.
  2. Несогласованные перепланировки (в их число входит замена дверей и окон), за которые предусмотрено начисление штрафных санкций. Во избежание подобных претензий рекомендуется включить в контракт пункт с перечнем работ, которые арендатор вправе производить в занимаемом помещении без согласия собственника.
  3. Не подписан акт приема-передачи помещения, хотя компания-арендатор уже съехала. В этом случае по документам срок аренды еще идет.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

  • поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
  • учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;
  • возврат средств: Дт 76 Кт 51.

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».

В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Источник: https://ppt.ru/art/arenda/obespechitelnyy-platezh-po-dogovoru

Вернуть обеспечительный платеж по договору аренды

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

При аренде коммерческой недвижимости, офисов, складов, нежилых помещений давно распространена практика, при которой арендатор в счет надлежащего и своевременного выполнения обязательств перечисляет некоторую сумму арендодателю, так называемый обеспечительный платеж.

В коммерческом обороте обеспечительный платеж также именуется страховым депозитом.

Сумма такого депозита, как правило, составляет сумму арендной платы за несколько месяцев аренды.

Обеспечительный платеж может обеспечивать как исполнение самого договора аренды, так и исполнение предварительного договора аренды, когда стороны только планируют в будущем заключить основной договор аренды.

Ранее гражданское законодательство не предусматривало такого способа обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, хотя суды достаточно благосклонно относились к такому способу обеспечения обязательств и признавали его правомерным.

С 01 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 381.1.

«Обеспечительный платеж», которая предусматривает, что денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, в случае нарушения договора могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Предусмотрено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, возникшие из любого договора, не только договора аренды.

С момента внесения арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя, такой обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. По правилу, установленному статьей 381.1. ГК РФ, на сумму страхового депозита за указанный период проценты не начисляются, хотя иное может быть предусмотрено договором аренды.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором аренды или любым другим договором, в котором использован обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения обязательств, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Такими обстоятельствами может быть задолженность арендатора по арендной плате или иным платежам, предусмотренным договором, включая штрафы, неустойки и пени, которые должны быть уплачены в соответствии с договором аренды.

Вернуть обеспечительный платеж можно в случае:

  • ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые такой платеж обеспечивал;
  • прекращения обеспеченного обязательства, но при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Соответственно первое, на что следует обратить внимание, это на условия договора аренды, которые регулируют возврат депозита по договору.

Как правило договор аренды предусматривает, что арендодатель произведет возврат депозита по договору при наступлении определенных условий.

Стандартными условиями, при наступлении которых арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж, являются прекращение договора аренды и подписание сторонами  акта возврата помещения, завершение всех расчетов по договору аренды, включая расчеты по арендной плате.

Обычно договор аренды предусматривает срок, в течение которого арендодатель обязан произвести возврат страхового депозита.

Если такой срок договором аренды не установлен, то с 01 июня 2015 года действует статья 314 ГК РФ, предусматривающая, что если обязательство не предусматривает срок его исполнения, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

С учетом изложенного арендатор может подготовить претензию с требованием произвести возврат страхового депозита.

Если арендодатель не произведет возврат депозита по договору аренды в течение 7 (семи) дней с момента получения такой претензии, то арендатору следует подать исковое заявление о возврате депозита в арбитражный суд.

Следует учитывать, что договор аренды может предусматривать, что при досрочном прекращении договора по вине или по инициативе арендатора, обеспечительный платеж не подлежит возврату и остается у арендодателя, в указанном случае вернуть обеспечительный платеж будет невозможно.

Таким образом, вернуть обеспечительный платеж по договору аренды можно в следующем порядке:

  • провести правовую экспертизу условий договора аренды;
  • собрать документы, подтверждающие сумму обеспечительного платежа (установить факт перечисления обеспечительного платежа, факты удержания из суммы обеспечительного платежа арендодателем в течение срока действия договора аренды, факт пополнения обеспечительного платежа арендатором);
  • соблюсти процедуру, предусмотренную для возврата страхового депозита, в соответствии с договором, в том числе собрать указанные документы;
  • подготовить претензию о возврате страхового депозита;
  • подготовить исковое заявление о возврате депозита;
  • подать исковое заявление в суд.

В заключение хотелось бы отметить, что суды, как правило, удовлетворяют требования о возврате депозита по договору аренды, более того, поскольку арендатор в данном случае имеет дело с собственником объекта недвижимости, то есть компанией, располагающей реальными активами, взыскать обеспечительный платеж, а также взыскать неустойку, проценты, расходы на представителя по исполнительному лицу достаточно просто.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг» поможет разобраться в условиях договора аренды, составить претензию, подготовить исковое заявление в суд о возврате обеспечительного платежа подробнее, кроме того мы осуществляем комплексное юридическое сопровождение компаний по широкому кругу юридических вопросов подробнее

Источник: https://dikesco.ru/vernut-obespechitelnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.